Dipl.-Ing. Heinz-Josef Rox, Dipl.-Ing. Thomas Rox und Dipl.-Ing. Bernhard Mertens

Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure · Sachverständige für Immobilienwertermittlung

Leistungserläuterungen

Im Folgenden finden Sie in alphabetischer Reihenfolge kurze Erläuterungen zu ausgesuchten Leistungen. Dabei sind die hoheitlichen Leistungen mit einem * gekennzeichnet.

Amtliche Grenzanzeigen*

Die amtliche Grenzanzeige trifft eine verbindliche Aussage zur Lage der Grenzen ohne Abmarkungen und Feststellungen gemäß §§ 19 und 20 VermKatG NRW getroffen. Das Ergebnis der amtlichen Grenzanzeige wird dokumentiert und mit öffentlichem Glauben beurkundet. Damit geht sie über eine einfache Grenzanzeige hinaus.

Amtlicher Lageplan *

Für die Planung holt der Lageplan dem Architekten das Grundstück ins Atelier mit all seinen topographischen, eigentumsrechtlichen, planungs- und baurechtlichen Eigenschaften. Der amtliche Lageplan ist laut Bauordnung Bestandteil eines Bauantrages. Er besteht aus einem schriftlichen und zeichnerischen Teil. Für das Baugesuch wird das Gebäude eingetragen, die erforderlichen Berechnungen aufgestellt und das Ergebnis vom Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur abschließend beglaubigt.

Antrag auf Vereinigung von Grundstücken *

Der umgekehrte Fall zur Teilung von Grundstücken ist deren Vereinigung. Auch hier sind Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure befugt, den Antrag ans Grundbuchamt mit öffentlichem Glauben zu beurkunden.

Aufbau und Pflege von kommunalen Fachkatastern, wie Leitungs- und Kanalkataster

Dies sind neben Leitungs- und Kanalkataster insbesondere Baum-, Leuchten-, Kanal-, Friedhofs-, Versiegelungs-, Brachflächen-, Baulücken- oder Grünflächenkataster. Wir bieten Unterstützung beim Aufbau eines Fachkatasters bis hin zur Bürgerinformation. Derartige Fachkataster, die auf einem GIS-System basieren, sind vor allem eine gute Grundlage für das Neue Kommunale Finanzmanagement in einer Kommune. Wir beraten Sie und erfassen für Sie die notwendigen Daten und pflegen und ergänzen Ihre vorhandenen Datenbestände.

Bauwerksüberwachung

Zur Dokumentation von Setzungserscheinungen im Baugrund führen wir nach Erarbeitung eines Messkonzeptes periodische Messungen durch. Diese Zeitreihe kann dann letztlich als Beweissicherung verwendet werden.

Erdmassenermittlung

Auf Großbaustellen werden oft enormen Mengen an Erdreich bewegt. Sowohl zur Planung der benötigten Erdarbeiten, als auch zur Dokumentation der bewegten Erdmassen führen wir nach, ggf. mehrfachem örtlichen Aufmaß, die notwendigen Berechnungen durch, um das Volumen zu bestimmen.

Erstellung von Bebauungsplänen

Im Auftrag von Gemeinden sowie privaten Investoren erstellen wir Bebauungspläne inklusive der textlichen Festsetzungen und der dazugehörigen Begründung, ggf. führen wir dazu Bestandsaufnahmen durch und liefern die grafische Grundlage für den Bebauungsplan. Auf Wunsch der Gemeinde setzen wir ebenfalls verschiedene Planungsvarianten grafisch um bzw. erarbeiten diese, bis hin zum beschlussfähigen Planwerk.

Flurbereinigung *

Im Rahmen von Flurbereinigungsverfahren führen wir im Auftrag von Teilnehmergemeinschaften und der Flurbereinigungsbehörde folgende Aufgaben durch:

Fassadenaufmessung

Mit Hilfe unserer Lasertachymeter können wir Gebäudefassaden vermessen und die Konturen der Fassaden anhand der gemessenen Werte mittels CAD zeichnerisch darstellen. Dabei werden je nach Auftrag des Kunden die innere und äußere Bauwerksgeometrie erfasst und aus diesem Datenbestand entsprechende Gebäudegrundrisse, Gebäudeschnitte oder Ansichtszeichnungen entwickelt und zeichnerisch dargestellt.

Feinnivellement

Die genauesten Ergebnisse bei der Übertragung von Höhen werden durch das geometrische Feinnivellement erzielt. Aufrund unsere Spezialausrüstung, bestehend aus Digitalnivellieren der Firma Trimble und codierten Invarnivellierlatten, sind wir in der Lage, höchsten Ansprüchen zu genügen.

Gebäudeeinmessung *

Neuerrichtete oder in ihrem Grundriss veränderte Gebäude sind nach Fertigstellung durch die Katasterbehörde oder einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur in der Weise einzumessen, dass die neue Gebäudesituation in der Liegenschaftskarte (Flurkarte) dargestellt werden kann. Dies ist eine gesetzliche Verpflichtung, die sich aus dem § 16 des Vermessungs- und Katastergesetz des Landes NRW (VermKatG NRW) ergibt. Durch diese Gebäudeeinmessung wird die Aktualität des Kartenmaterials gewährleistet. Die Kosten der Vermessung hat der jeweilige Eigentümer zu tragen.

Gebäudefeinabsteckung

Bei einer Gebäudefeinabsteckung wird die endgültige Lage eines Baukörpers auf dem Grundstück gekennzeichnet. Dafür werden die Gebäudeachsen durch das Setzen von Nägeln auf ein Holzgerüst – dem so genannten Schnurgerüst – indirekt gekennzeichnet. Die Gebäudefeinabsteckung erfolgt mit Millimetergenauigkeit und ermöglicht die Festlegung der Gebäudeecken durch das Spannen einer Bauschnur über die Nägel.

Gebäudegrobabsteckung

Bei einer Grobabsteckung werden vor Beginn der Erdarbeiten die Eckpunkte des zu errichtenden Gebäudes durch Holzpflöcke gekennzeichnet. Dies ermöglicht dem Tiefbauer den Erdaushub für das Kellergeschoss.

Grenzanzeige

Die Grenzanzeige dient dazu, die Grenzen eines Grundstücks in geeigneter Weise zu kennzeichnen. Ziel ist es, Grenzüberschreitungen bei Grenzbebauung (z.B. Garagen) oder dem Aufbau von Grenzeinfriedungen (Z.B. Zaun oder Mauer) zu vermeiden. Bei einer Grenzanzeige werden die vorhandenen Grenzpunkte aufgesucht, überprüft und markiert. Falls Grenzzeichen nicht mehr vorhanden sind, können diese ersatzweise durch Pflöcke o.a. markiert werden. Reicht dies nicht aus, so muss eine Grenzwiederherstellung durchgeführt werden (Siehe unter hoheitliche Leistungen).

Grenzbescheinigung / Sockelabnahme nach § 81 Bauordnung NRW *

Urkundliche Bescheinigung über die ordnungsgemäße Errichtung des Gebäudes auf dem Grundstück.

Grenzvermessung / Grenzwiederherstellung *

Bei einer Grenzvermessung wird untersucht, wo eine Flurstücksgrenze tatsächlich verläuft. An der zu vermessenden Grenze befindliche Grenzpunkte werden dabei auf Lagerichtigkeit überprüft. Sind die Grenzmarken örtlich nicht mehr vorhanden, werden sie neu abgemarkt und hierüber mit den Eigentümern eine Grenzverhandlung geführt.

Grundstückszerlegung bzw. Teilungsvermessung *

Die Zerlegung dient der Heraustrennung einer Teilfläche aus einem Flurstück. Nach Vermessung und Abmarkung des neuen Grenzverlaufs in der Örtlichkeit (Zerlegung) findet während eines Grenztermins eine Grenzverhandlung mit allen beteiligten Eigentümern statt. Während dieses Termins werden die Vermessungsergebnisse vor Ort erläutert. Anschließend gehen die Vermessungsunterlagen mit dem Protokoll der Grenzverhandlung zur Übernahme an das zuständige Katasteramt.

Die Teilung ist ein Vorgang im Grundbuch mit dem Ergebnis, dass aus einem Grundstück zwei oder mehrere Grundstücke entstehen. Eine Teilung ist immer dann erforderlich, wenn ein Teil eines Grundstückes verkauft werden soll. Dabei muss das abzuteilende Teilstück bereits aus mindestens einem Flurstück bestehen. Ist dies nicht der Fall, so ist zunächst die oben beschriebene Zerlegung des Flurstücks (Vorgang im Liegenschaftskataster) erforderlich.

Leitungsortung und Dokumentation

Im Rahmen der Leitungsortung und –dokumentation erfolgt eine Erfassung und Dokumentation auf den verschiedensten GIS-Systemen, je nach Anforderung des Auftraggebers, bis hin zur detaillierten Sachdatenerfassung. Wenn Sie über keine ausreichend genaue analoge Leitungsdokumentation verfügen oder für Baumaßnahmen eine genaue Lage der Versorgungsleitungen benötigt wird, orten, markieren und vermessen wir Ihre metallischen und nichtmetallischen Versorgungsleitungen.

Sockelabnahme

Manche Bauämter verlangen von den Bauherren eine Bescheinigung aus der hervorgeht, dass das Gebäude entsprechend den Vorgaben der Baugenehmigung (Lage des Rohbaukörpers auf dem Baugrundstück, Rohbaumaße, Höhenlage der Bodenplatte, ggf. Wand- und Firsthöhen) errichtet worden ist. Hierzu wird von uns nach messtechnischer Prüfung vor Ort eine entsprechende urkundliche Feststellung ausgestellt, dass das Bauwerk entsprechend der Baugenehmigung erstellt worden ist.

Sonderung nach dem Katasternachweis *

Bei einer Sonderung werden genau wie bei der Teilungsvermessung neue Grenzen und somit neue Flurstücke gebildet. Im Gegensatz zur Teilungsvermessung beginnen und enden diese neuen Grenzen jedoch an bereits bestehenden Grenzpunkten. Es muss somit keine örtliche Vermessung stattfinden.

Straßenschlussvermessung *

Die Straßenschlussvermessung erfolgt nach Fertigstellung einer Verkehrsanlage, wie einer Straße, Kreisverkehrs oder Radweg. Dabei werden die Grenzen der durch die Verkehrsanlage in Anspruch genommenen Flächen neu vermessen bzw. festgestellt. Nicht veränderte Grenzen werden im Rahmen der Straßenschlussvermessung überprüft. Falls durch die Ausbaumaßnahmen vorhandene Grenzzeichen in der Lage verändert bzw. zerstört worden sind, werden diese entsprechend dem Katasternachweis wiederhergestellt bzw. durch neue Grenzeichen ersetzt.

Topographisches Aufmaß

Bei einem topographischen Aufmaß werden die topographischen Gegebenheiten des Baugrundstücks und seiner unmittelbaren Umgebung in Grenznähe erfasst und in einem Bestandsplan dargestellt. Er dient als Planungsgrundlage für den Architekten und beinhaltet alle Informationen, die zur Beurteilung des Baugrundstückes hinsichtlich Lage, Höhe, Morphologie und Baurecht notwendig sind.

Im Einzelnen sind u.a. folgende Informationen im Plan enthalten:

Verkehrswertgutachten

Der Marktwert von bebauten oder unbebauten Grundstücken ist für Laien nur schwer einschätzbar. Sollten zusätzlich noch belastende oder begünstigende Rechte bestehen (z.B. ein Wohn- oder Wegerecht) weicht die persönliche Werteinschätzung ohne die Nutzung marktwissenschaftlicher Erkenntnisse regelmäßig weit von einem erzielbaren Marktwert ab. Die fundierte Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 194 Baugesetzbuch nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung bietet dafür eine Lösung.

Die Legaldefinition des Verkehrswertbegriffs gemäß § 194 BauGB lautet:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert gibt damit den Preis an, den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr jedermann bereit wäre zu zahlen. Es gibt eine Vielzahl an Bewertungsanlässen für ein Gutachten über den Verkehrswert von bebauten oder unbebauten Grundstücken. Ein Verkehrswertgutachten kann beispielsweise für Verkaufsverhandlungen ein stabiles Fundament schaffen, aber auch steuerlichen Zwecken dienen. Mehr Informationen bietet auch folgender Informationsflyer: Bitte hier klicken.

Vermessung gemäß Baufachliche Richtlinie Vermessung (BFR)

Damit die vorhandenen Liegenschaften des Bundes, vor allem des Bundesministeriums der Verteidigung (BMVg) und des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), effizient verwaltet und bewirtschaftet werden können, bedarf es einer bundesweit einheitliche Liegenschaftsbestandsdokumentation.

Die Baufachlichen Richtlinien Vermessung (BFR Verm) regeln die vermessungstechnischen Anforderungen für den Aufbau und die Führung von Bestandsdokumentationen der Außenanlagen von Liegenschaften des Bundes (Liegenschaftsbestandsdokumentation) gemäß den Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes (RBBau). Es werden Anforderungen an die Erhebung, die dv-technische Bearbeitung, Dokumentation und Fortführung von Vermessungs- und Fachdaten definiert. Zur Bewältigung der Aufgaben wird das Liegenschaftsinformationssystem Außenanlagen (LISA) genutzt.

Wohnflächenermittlung

Die Wohnfläche stellt die Grundlage für die Ermittlung des Mietpreises dar und ist vielfach Verteilungsschlüssel bei Modernisierungsumlagen und Betriebskostenabrechnungen. Eine exakte Ermittlung kann sich lohnen und ist zum Beispiel bei einer Verkehrswertermittlung ggf. nötig, um den Ertragswert bestimmen zu können. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 20.07.2005 – AZ.: XIII ZR 347/04 – stellt eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen Wohnungsfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsfläche einen Mietmangel dar, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt.
Eine exakte Ermittlung der Wohnungsfläche ist grundsätzlich nur mit Hilfe eines Sachverständigen möglich.

 

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